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华润置地城市更新:从物理空间改造到社会价值重构
2020-05-22 作者: 朱玲 来源: 经济参考网

  近日,华润置地发布城市更新白皮书,系统展示公司在城市更新领域深耕十余年的经典案例和专业思考。在中国经济由“高速度”逐渐向“高质量”发展转型的过程中,城市土地资源有限,大中城市进入存量发展时代的背景下,拥有深圳华润中心、华润城、湖贝中心等代表作的华润置地,正为人们展示现代城市建设的更多可能。

  一场关于城市的空间想象

  17.9%,59.6%。这是1978末和2018年末我国常住人口的城镇化率数据,这一数字预计在2025年、2030年还将分别增长至65%和70%。

  近几十年城市化的高速发展,给中国带来了举世瞩目的变化,但与此同时,粗放型的快速扩张模式带来的城市空间利用不合理、土地低效运转、资源过度消耗以及历史文化特色受到冲击等问题也不断显现,成为困扰城市可持续发展的“拦路虎”。城市不可能无限地扩张,而“三区三线”(生态、农业、城镇三类空间及据此划定的控制线)的规划实施基本框定了大中城市的发展边界,人地矛盾对城市空间造成的压力与日俱增。

  地越来越少,人越来越多,在增量拓展已不可持续的前提下,怎么办?2015年,中央城市工作会议明确指出,要严控增量、盘活存量,尊重城市发展规律,开展城市更新和城市修补。2016年,中共中央、国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,明确要求有序实施城市修补和有机更新。

  在政策推动和市场探索下,以城市更新进行存量挖潜,正逐渐成为解决城市化难题的共识。特别是土地开发强度首屈一指,城市空间承载力面临巨大挑战的大湾区,将在2022年建设成为“发展活力充沛、创新能力突出、产业结构优化、要素流动顺畅、生态环境优美的龙虎大战APP一流湾区和世界级城市群”,加速城市更新,无疑是如期完成建设目标,焕发城市生机与活力的必然选择。

  伴随着湾区成长,华润置地从2002年投资建设深圳华润中心起涉足城市更新领域,十余年间从更新模式、设计理念和产品运营等方面不断创新,呈现了多个引领行业潮流的标杆之作,深入参与到区域发展的进程之中。

  一座城中村的脱胎换骨

  傍晚时分,深圳市南山区深南大道华灯初上,车辆川流不息,刚从华润置地大厦E座下班的白领步履匆匆,背着书包的学生结束一天的课业,从大冲学校鱼贯而出,南山科技金融城的创业者则准备去万象天地餐叙……

  这是深圳大冲村的一个普通夜晚,眼前的繁华景象让人实难想象十年之前这里还是“脏、乱、差”的城中村。当时,这里市政设施严重匮乏,建筑密度大,安全隐患严重,社会治安混乱,残败坍圮的面貌与比邻而居的现代化高新园区形成鲜明对比。

  大冲城市更新项目占地面积68万平米,动迁居民1300户,拆除房屋1500多栋,总规划建筑面积达280万平米,是当时广东省旧城改造之最。在政策体系相对不完善,人们对旧改存在固有认知与偏见的时代背景下,项目牵涉人员庞杂、利益错综纠结、开发流程繁琐、资源投入浩繁,无一不对操盘方的资质和能力构成巨大挑战。最终,华润置地脱颖而出,成为大冲旧村改造的建设者。从2007年与村集体初步达成龙虎大战APP意向,到2011年改造工程破土动工,历时十余年,总投资逾450亿元,华润置地将昔日的破旧村落换了新颜,成为集文化、购物、餐饮、酒店、娱乐、教育、休闲、办公、居住等多功能、多层次消费元素于一体的现代化龙虎大战APP都市生活圈——深圳华润城。

  华润城是华润置地城市更新的样本。改造中,公司在政府大力支持下,切实履行社会责任,充分照顾村民利益,将最好地块用于建设回迁物业,通过改造总计补偿村集体38万平米办公楼,补偿村民68万平米住宅和商业,让村民在原有家园上安居乐业。

  在保留旧村郑氏宗祠、大王古庙、大涌石以及古榕树等历史文化遗产的同时,构筑了万象天地、人文剧场、南山外国语学校、南山科技金融城等商业、文化、教育、产业等配套空间。这些改造改善了居民生活,完善了城市功能,提升了城市形象,实现了村民、政府、企业和社会共赢,深刻地影响了片区发展的肌理与内涵。大冲项目充分展示了物理更替的背后是社会价值的再造,城市更新不是简单粗暴地推倒、拆除、重建,而是以挖掘增量价值、契合城市可持续发展方向的有机更新过程。

  一场综合实力的“马拉松”

  作为现代城市发展的新常态,城市更新不仅关注物质层面的出新与粉饰,更是面向更综合的经济、文化与社会的发展。正如20年前人们满足于“居者有其屋”,精神情感审美等方面的需求并不突出,到了今天,除了住宅本身结构合理、功能齐备,小区的环境绿化、文体设施、邻里氛围都是重要的评价指标。对城市而言,建筑的出新整治只是“表”,在此基础上重塑城市空间、调整产业结构、补齐功能短板、营造美好生活,才是真正有价值的“里”。

  如何实现“表里如一 ”的城市更新?现阶段,城市更新的核心理念和操作模式正在发生深刻的变化,在社会文明进化和政府政策引导的双重背景下,以片区统筹、产业赋能、政企联动、文化保育、生态智慧为主要特征的城市更新形式,将成为新时代城市更新的主流趋向。对于企业而言,也提出了更高的要求,介入城市更新,不仅需要具备全链条、全周期的精细化开发运营能力,更需要具有以人为本、公益为先的社会责任感,从这一层面来说,作为城市综合投资开发运营商的华润置地无疑拥有天然优势。而除此之外,通过深圳华润中心、华润城、湖贝中心等多个大体量项目的探索,也让公司在经验、项目、资源和人才层面有了更多发挥想象的空间。

  目前,华润置地正在大湾区主导多个城市片区整体改造工程,涉及旧工业区、城中村、旧住宅区、土地整备、大片区统筹等多种改造类型,承担实施主体、前期服务商、城市更新项目顾问等多种角色。而立足湾区,华润置地的城市更新触角也逐渐走向全国,并成为公司可持续发展的新增长极。(朱玲) 

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